花樣年（1777）日前公布了2016年度業(yè)績，期內錄得合同銷售總額逾人民幣122.06億元，是集團全年銷售目標約101.7%。其中，人民幣60.28億元來自城市綜合體項目，占合同銷售總金額約49.4%；人民幣37.74億元來自精品高檔住宅項目，占合同銷售總金額約30.9%；人民幣24.03億元來自中高檔住宅項目，占合同銷售總金額約19.7%。集團今年年合同銷售目標為人民幣150億元，較2016年的實際合同銷售增加25%，在同業(yè)間應屬高指標，反映集團對2017年前景樂觀。

期內，集團收入由2015年的人民幣81.64億元增加33.8%至2016年的人民幣109.21億元，毛利約為人民幣35.3億元，同比上升40%；毛利率32.3%，；EBITDA達人民幣51.4億元，按年提升30.3%，過往四年年復合增長率達23.2%。期內利潤由2015年的人民幣14.03億元減少24.1%至2016年的人民幣10.64億元，主要由于匯兌虧損由2015年的人民幣2.34億元增加184.6%至2016年的人民幣6.66億元所致。若撇除匯兌虧損這個非現(xiàn)金流項目的影響，集團的凈利潤達人民幣17.3億元，同比增長5.7%。集團在2016年錄得每股基本盈利為人民幣0.14元，建議派發(fā)每股5.00港仙的末期股息，派息比率約32%，是集團連續(xù)8年派發(fā)現(xiàn)金派息。

在2016年度，集團的凈負債比率（即借款、優(yōu)先票據及債券，以及已發(fā)行資產抵押證券總額扣除銀行結余及現(xiàn)金及受限制已抵押銀行存款除以總權益）為83.0%，較2015年度75.8%上升7.2個百分點。負債率上升的原因是集團在2016年上半年償還了一筆7.1億元的永久資本工具（永續(xù)債），才令負債率先上升。若將7.1億永續(xù)資本工具還原為債務，則2015年年底凈負債率為86.5%，而2016年的凈負債比率是下降了3.5個百分點。

在土地儲備方面，集團在2016年度的規(guī)劃土地儲備建筑面積約1，498萬平方米，其中已簽署框架協(xié)議的物業(yè)規(guī)劃建筑面積為798萬平方米，90%的土地儲備位于一、二線城市。其中，一線城市（包括北京（樓盤）和大深圳（樓盤））土地儲備面積占總土地儲備面積的36.2%。

舊改項目也是花樣年的重點項目之一，集團在深圳共有5塊已簽訂框架協(xié)議的舊改項目，其中在葵涌的舊改項目預計在今年下半年可以有25萬平推出市場，后續(xù)預計每年都可以保持50至60萬平的貨量，為集團未來3至5年的合約銷售增長打下基礎，未來一兩年料有高速增長。

產業(yè)金融集團格局初現(xiàn)

期內，集團的輕資產收入約為25.55億人民幣，同比增加59.5%，占比也從19.6%提升至23.4%，為集團發(fā)展提供持續(xù)性的現(xiàn)金流。彩生活（1778）是集團的輕資產業(yè)務，是全球最大的居住社區(qū)服務運營商。在2016年，彩生活的在管面積3.95億平方米，服務小區(qū)2，339個，與13家企業(yè)達成戰(zhàn)略聯(lián)盟，合作面積3.74億平方米，累計平臺服務面積約7.7億平方米，規(guī)模效應進一步顯現(xiàn)。彩生活的財務數(shù)據表現(xiàn)良好，收入人民幣13.42億，同比增長62.2%；經營活動現(xiàn)金流3.22億，同比增長34.5%，表現(xiàn)甚佳。業(yè)務方面，彩之云注冊用戶302.6萬，活躍用戶173.7萬，活躍度高達57.4%，這也為彩生活帶來1.57億元的增值收入，使得增值服務成為彩生活第二大收入和利潤來源。

生態(tài)圈建設方面，彩生活的兩大拳頭產品“彩富人生”與“彩生活住宅”均取得重大突破，“彩富人生”全年累計新增投資金額18.19億，同比增長7.4倍；“彩生活住宅”與27家開發(fā)商訂立合約，全年銷售4513余套，彩飯票更將成為連接生態(tài)圈的核心紐帶。生態(tài)圈上各第三方垂直應用運營數(shù)據良好，為彩生活帶來利潤的同時也增強了客戶粘度，社區(qū)+布局、資本化疾進，產業(yè)金融集團格局初現(xiàn)，相信集團的收益也會水漲船高，帶來更可觀的業(yè)務收入。

有錯配、被低估，就有機會。事實上，在重資產和輕資產的相互配合下，花樣年未來業(yè)績豐收可期，收益增長速度未來還會進一步加。集團現(xiàn)時市盈率約5.3倍，并未反映旗下輕資產業(yè)務的估值，現(xiàn)價估值甚為吸引，值得伺機部署，作長線之選。